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22 de Junho de 2021

04 motivos para você declarar o valor real da compra e venda na escritura pública

Caroline de Andrade, Advogado
Publicado por Caroline de Andrade
mês passado

Nas hipóteses em que a escritura pública se faz necessária para a validade da compra e venda de um imóvel, é corriqueiro observar um acordo entre o vendedor e o comprador para que seja declarado na escritura um valor menor do que realmente foi negociado verbalmente ou no contrato particular. Se você já recebeu um pedido como esse ou já fez isso, fique atento a esses 04 riscos que você assume ao declarar o valor errado na escritura pública.

1- Você poderá ser processado criminalmente.

No último artigo, explique sobre um dos impostos mais importantes nas transações imobiliárias, o ITBI. Esse tributo geralmente é calculado sobre o valor venal do imóvel ou sobre o valor da transação. Se você declara um valor menor do que o real na escritura a fim de pagar menos imposto, isso é considerado crime.

Para saber mais sobre esse imposto, acesse o artigo “Um guia completo sobre ITBI”.

“Fazer declaração falsa ou omitir declaração sobre rendas, bens ou fatos, ou empregar outra fraude, para eximir-se, total ou parcialmente, de pagamento de tributo”. É o que prevê o artigo , I, da Lei nº 8.137/90, como crime contra a ordem tributária, punível com pena de detenção de 6 meses a 2 anos e multa.

2- No caso de um imóvel alugado, o inquilino poderá exigir o imóvel para si pelo preço declarado na escritura.

Você conhece o direito de preferência do locatário?

Funciona assim: o proprietário que pretende alienar seu imóvel durante a locação tem o dever de dar preferência na compra ao seu inquilino pelas mesmas condições oferecidas por terceiros.

Imagine que o proprietário receba uma oferta de R$500.000,00 (quinhentos mil) pelo imóvel. Ele repassa a oferta ao locatário, que recusa por não ter condições financeiras de arcar com esse montante. Contudo, no momento de realizar a escritura, o comprador e o vendedor declaram um valor fictício de R$200.000,00 (duzentos mil). Tomando ciência disso, o inquilino pode exercer seu direito de preferência e requerer a compra do imóvel, que valia meio milhão, pelo preço declarado. Isso porque o vendedor desrespeitou seu direito de preferência ao não lhe oferecer o imóvel pelo valor de duzentos mil, possibilitado ao terceiro.

Veja que situação complicada principalmente para o vendedor. Como informar para o juiz que o preço real da operação foi muito maior, mas que ele e o comprador decidiram sonegar os impostos, declarando um valor muito menor?

Se você tiver interesse em compreender melhor sobre o direito de preferência do inquilino e seus requisitos, acesso o artigo “Cuidados ao comprar um imóvel alugado”.

3- Se você é o comprador e pretende vender o imóvel futuramente, terá que arcar com o Imposto de Renda sobre o lucro que obtiver.

Imagine que na situação anterior, o inquilino não brigou pelo imóvel. Você comprou, o inquilino se mudou e você decide, depois de certo tempo, vendê-lo para comprar um apartamento em outra cidade. O problema é: o comprador quer realizar o pagamento através de um financiamento. E agora? Não tem como simular para o banco o mesmo valor de R$200.000,00 (duzentos mil), como ocorreu na escritura, quando você comprou. Você quer receber mais do que pagou, não é mesmo?

Dessa forma, vendido o imóvel, você terá que arcar com o Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital, ou seja, sobre a diferença entre o preço de aquisição (duzentos mil) e de venda (seiscentos mil, já considerando uma valorização). Logo, você que quis economizar 2% ou 3% sobre o valor da transação a título de ITBI, agora terá que pagar 15% sobre o valor de R$400.000,00 (quatrocentos mil reais). Talvez, o barato tenha saído caro, não é mesmo?

4- Em caso de evicção, você, como comprador, receberá de volta apenas o valor declarado.

Primeiro, você sabe o que é evicção? No caso da compra e venda, a evicção se caracteriza pela perda da posse ou da propriedade para um terceiro que comprova ser o verdadeiro dono do bem, e não quem lhe vendeu.

Então, se você, como adquirente, precisa devolver o imóvel para o verdadeiro proprietário, aquele que lhe vendeu deverá restituir o valor pago, nos termos dos artigos 447 e seguintes do Código Civil:

Art. 447 - Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública.

No entanto, como já foi assinada a escritura pública, você poderá pleitear apenas o importe que foi declarado e não aquele que efetivamente pagou.

Gostou desse conteúdo? Espero que tenha te ajudado! Se quiser esclarecer alguma dúvida, ou continuar falando sobre este assunto, estou disponível através do e-mail caroline_andrade@hotmail.com ou pelo Instagram @carolineandrade.adv

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44 Comentários

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Considerações importantes, apenas na questão do ITBI, a incidência, quando confrontado o valor menor da transação com o valor venal, sempre, prevalecerá o valor venal, exceto quando o valor do negócio for maior que o valor venal, ou seja, declarar valor menor para pagar menos ITBI não existe, apenas quando igualado ao valor venal. Minha dúvida é, considerar crime a declaração igual ao valor venal? Se considerar o recebimento maior e declaração menor ok, entretanto em SP há o valor de referência, já declarado inconstitucional, no site da PMSP existe a emissão da guia com ou sem liminar, ou seja, ao particular é crime, ao poder público nada ocorre, isso é Brasil! Não é para amadores... continuar lendo

Leandro, interessante, eu não sabia desta discrepância entre o valor venal para fins de ITBI e o valor para fins de IPTU em SP, realmente, uma jaboticaba! Cabe bem o adágio.
Sendo o valor venal, o valor de referência estipulado pela administração pública, para fins de tributação sobre a propriedade do imóvel, valores abaixo, não poderão ser recepcionados pelo registro público na momento da transferência. Valores a maior nascem da livre negociação, entretanto, particulares lançam mão do valor de referência, aceito pelo registro, para esconder, não declarar o valor real da negociação e limitar o recolhimento do tributo.
Daí, a série de implicações, e, das quais muitas vezes não nos damos conta, muito bem colocado pela autora do artigo.
Agora, esperar que o cidadão brasileiro não adote esse comportamento, não use do jeitinho para se safar de um tributo já é demais né. E não faço nenhum juízo de valor a esse comportamento, não quero ser hipócrita. Somos um país onde iates e lanchas são isentos e fiat uno é tributado. Dividendos e distribuição de lucros são isentos e o feijão e o pãozinho são tributados, quem ganha menos paga mais, proporcionalmente, então, é plenamente compreensível o procedimento, entre o povão. continuar lendo

Dr Alceu, concordo 90% com o Sr, principalmente na comparação das lanchas com o Fiat Uno, mas discordo sobre os dividendos, pois quando o sócio os recebe, o montante já foi super-tributado anteriormente... o problema do nosso sistema é a cadeia de tributos reincidentes. Nos EUA, por exemplo, se justifica a tributação de dividendos, pois na declaração final é possível demonstrar qual foi o lucro real ao longo da operação e então, é aplicada uma tabela sem bitributação ao contribuinte, de acordo com a Constituição. Aqui, como quase em tudo, o encargo é sempre do cidadão. continuar lendo

Não precisa mais escritura, pode registrar o contrato particular e fazer cessões deste, se livra do ITBI e da escritura (decisao do STF). continuar lendo

Já vi aqui, foi apenas uma desicão para o estado de SP. Obg! continuar lendo

Quem registra contrato de compra e venda tem somente a posse do imóvel. O comprador vai exigir o nome dele na matrícula, logo terá que recolher o ITBI. continuar lendo

Vai na conversa do Estado e dos teóricos pra tu ver. Pague somente o que não der pra escapar, ponto final. continuar lendo

adorei, ficou muito claro para mim continuar lendo

Sinceramente, não acho que por 4% valha a pena declarar valor errado. Nem para o ITBI e nem para o ITCMD.
Furto qualificado está no ICMS e IR. continuar lendo

Concordo com o senhor Dr Alcione e, gostei do "furto qualificado"... continuar lendo