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22 de Junho de 2021

Um guia completo sobre ITBI.

O que é, quem paga e tudo o que você precisa saber sobre esse imposto.

Caroline de Andrade, Advogado
Publicado por Caroline de Andrade
mês passado


Será que você está mesmo preparado financeiramente para comprar um imóvel? O seu planejamento inclui o valor do imposto, dos emolumentos cartorários, da taxa de avaliação bancária no caso de financiamento e das certidões para avaliar a segurança do negócio? Se você está se preparando para pagar apenas o valor do imóvel ao vendedor, você precisa parar o que está fazendo e ler este conteúdo! Nele vou te explicar tudo que você precisa saber sobre um desses outros custos: o ITBI.

O que é ITBI?

O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo de competência dos Municípios, que pode ser cobrado mediante o cumprimento simultâneo de 03 requisitos:

  1. A transmissão da propriedade ou de direitos reais sobre um imóvel;
  2. Entre pessoas vivas;
  3. Através de um ato oneroso, ou seja, do pagamento de um valor.

Veja o que diz o artigo 156 da Constituição Federal:

Compete aos Municípios instituir imposto sobre: (...) II. transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição (...) (grifos nossos)

Observe que se essa transferência for em razão do falecimento do titular do imóvel ou se tratar de uma transmissão gratuita, ou seja, uma doação, o imposto a ser pago não será mais o ITBI, mas o ITCMD (Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis ou Doação). Esse imposto, diferente do outro, é de competência dos estados e do Distrito Federal.

Então, cumpridos os requisitos 2 e 3, qual o momento exato em que ocorre a transmissão do imóvel e esse imposto deve ser pago? É no momento da assinatura do contrato de compra e venda? Da assinatura da escritura pública? Da quitação do valor do imóvel?

Como eu expliquei no artigo anterior (Você é mesmo proprietário do seu imóvel?), a transmissão da propriedade ocorre com o registro do título aquisitivo (escritura pública de compra e venda, contrato particular com força de escritura, carta de arrematação, entre outros) na matrícula do imóvel, perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. É o que estabelece o artigo 1.245 do Código Civil:

Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Diante disso, alguns me perguntam: então, por que, no meu Município, cobram o ITBI antes da lavratura da escritura pública e não, posteriormente, no momento do registro? Isso é legal? Sim, isso é permitido por Lei. O artigo 150, § 7º, da Constituição Federal, permite que os Municípios estabeleçam a cobrança de qualquer imposto de sua competência antes mesmo que o fato gerador se materialize, no caso do ITBI, que o registro ocorra:

A lei poderá atribuir a sujeito passivo de obrigação tributária a condição de responsável pelo pagamento de imposto ou contribuição, cujo fato gerador deva ocorrer posteriormente, assegurada a imediata e preferencial restituição da quantia paga, caso não se realize o fato gerador presumido. (grifo nosso)

Contudo, observe que, pago o ITBI antes da lavratura da escritura pública, mas não registrado o documento posteriormente, o Município deverá restituir o valor pago ao contribuinte.

Quem paga o ITBI?

Como dito no início do artigo, o ITBI é de competência do Município, o que significa que ele poderá regulamentar sua aplicação. Desse modo, você deve consultar a legislação do Município onde está localizado o imóvel para descobrir se há alguma disposição sobre quem deverá pagar o imposto, se o comprador ou o vendedor. A título exemplificativo, o artigo 6º da Lei nº 11.154/91 da cidade de São Paulo estabelece que o adquirente do bem é quem deverá pagar o ITBI.

Qual é o valor do ITBI?

De modo geral, os Municípios estabelecem que o ITBI deve ser calculado sobre o valor venal do imóvel, mas, como na resposta do pergunta anterior, é necessário mais uma vez consultar a legislação municipal para averiguar qual a base de cálculo e qual a alíquota (porcentagem) a ser aplicada sobre essa base.

Na hipótese de imóvel arrematado em leilão judicial ou extrajudicial, observa-se que é pacífico o entendimento de que o ITBI deve ser calculado sobre o valor da arrematação, como decidiu o STJ no REsp 1803169/SP:

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. ITBI. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA ARREMATAÇÃO. FATO GERADOR. REGISTRO DA TRANSMISSÃO DO BEM IMÓVEL. SÚMULA 83/STJ. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO.
1. A irresignação não merece conhecimento. 2. O entendimento aplicado pela Corte paulista está de acordo com o do STJ, o qual afirma que, nas hipóteses de alienação judicial do imóvel, seu valor venal corresponde àquele pelo qual foi arrematado em hasta pública, inclusive para fins de cálculo do ITBI. 3. Ademais, em virtude da similaridade do leilão extrajudicial com a arrematação judicial, aplica-se, mutatis mutandis, o entendimento pacífico na Primeira Seção do STJ de que aquele corresponde a esta. 4. Ademais, o fato gerador do imposto de transmissão é a transferência da propriedade imobiliária, que somente se opera mediante registro do negócio jurídico. Incide, portanto, a regra da Súmula 83/STJ. 5. Recurso Especial não conhecido.

E no caso de cessão de direitos de um compromisso de compra e venda?

Bem, primeiro é preciso esclarecer que o compromisso de compra e venda é um contrato preliminar celebrado entre o proprietário (ou compromitente vendedor) e o interessado no imóvel (ou compromitente comprador), no qual as partes se obrigam a celebrar futuramente outro contrato definitivo, qual seja, a escritura pública de compra e venda do imóvel.

Aqui, há que se estabelecer uma diferença. O contrato preliminar apenas será denominado compromisso de compra e venda, se tiver a cláusula de irrevogabilidade. Se não a possuir, se estará diante de uma promessa de compra e venda. A importância desta distinção está no fato de que o compromisso pode ser registrado e gerar o direito real de aquisição do imóvel, enquanto a promessa não pode ser registrada e gera apenas um direito pessoal entre os contratantes.

Para saber mais sobre o direito real de aquisição, acesse o artigo “Você é mesmo proprietário do seu imóvel?”.

Diante disso, esclareço que o registro do compromisso de compra e venda não é fato gerador do ITBI, pois não há transferência da propriedade por este ato. Contudo, com o contrato de cessão de direitos de um compromisso de compra e venda registrado, se está, na verdade, diante da transferência de um direito real de aquisição sobre o imóvel, o que se enquadra na hipótese de incidência do ITBI, apresentada lá no começo desse artigo, lembra?

Por fim, incide ITBI quando a aquisição ocorre por usucapião?

Não. A usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade, ou seja, não há transferência do imóvel de A para B. Nesse caso, uma nova matrícula será aberta no Cartório de Registro de Imóveis, não havendo título a ser registrado como ocorre na compra e venda.

Diante disso, a usucapião não é fato gerador do ITBI e o mesmo não poderá ser cobrado pelo Município.

Assim, fique atento a todas as características do ITBI aqui apresentadas e consulte a legislação do seu Município, assim, você conseguirá fazer um planejamento financeiro mais realista para compra do seu imóvel e se terá mais segurança e tranquilidade para realizar essa negociação.

Gostou desse conteúdo? Espero que tenha te ajudado! Se quiser esclarecer alguma dúvida, ou continuar falando sobre este assunto, estou disponível através do e-mail caroline_andrade@hotmail.com ou pelo Instagram @carolineandrade.adv

4 Comentários

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Na minha cotidiana experiência profissional de gerar guias desse tipo, no Rio de Janeiro, vejo que frequentemente faltam nas petições iniciais e/ou de primeiras declarações dos inventários (das quais serão tirados os dados pontuais dos interessados e dos bens objeto do imposto) informações exigidas pela SEFAZ/RJ. Por exemplo, filiação e estado civil dos herdeiros, telefone de contato etc. É impressionante o número de informações pontuais exigidas pelo formulário (declaração para a geração da guia DARJ). Assim, minha dica é que a petição inicial ou de primeiras declarações traga o maior número possível de informações sobre todos os interessados, até mesmo informações do tipo se o herdeiro está vivo na data da decaração, sua data de nascimento, de óbito, nome e qualificação dos herdeiros por representação etc. continuar lendo

Muito didático!! Obrigado!! continuar lendo

O fato gerador é a transferência de propriedade, ou seja, a efetiva averbação na matrícula. O STF já decidiu sobre o óbvio, que só não era óbvio para gestores públicos gananciosos, como em São Paulo. Fazem por motivos de poderem usar mais verbas públicas. Só. continuar lendo

Gostei! continuar lendo